Czemu ma służyć przyspieszenie w uchwalaniu planu zagospodarowania dla pasa startowego na Zaspie? Wyeliminowaniu głosu mieszkańców?

Założenia planu zagospodarowania Biuro Rozwoju Gdańska zaprezentowało na swojej stronie 19 lipca. Już 11 sierpnia, czyli niespełna w miesiąc po tym wydarzeniu zaplanowano dyskusję, która – to ważne – ma się odbyć w trybie zdalnym. I czas i sposób przeprowadzenia tak istotnej debaty sprzyja wyciszeniu nastrojów, których temperatura niejednokrotnie już osiągała poziom wrzenia. Niestety, dla wielu uczestników dotychczasowych potyczek może to być skuteczny sposób na ich wykluczenie z dyskusji. Z drugiej strony może to być również szansa dla wielu osób, które - choćby z racji obaw przed zgromadzeniami - na tłumne spotkania by nie przyszły. Teraz mogą w dyskusji uczestniczyć.

Od razu podajemy zainteresowanym link do strony BRG, gdzie można dokonać – niezbędnej dla uczestnictwa w tym istotnym wydarzeniu – rejestracji: kliknij i sprawdź >>>

Czas na składanie uwag do niezwykle istotnego dla całej dzielnicy planu mają zainteresowani tylko do końca sierpnia. Na stronie BRG można się zapoznać nie tylko z projektem planu zagospodarowania, ale również z prognozą oddziaływania na środowisko tak potężnego projektu. Potem o losach pasa startowego rozstrzygną urzędnicy i prezydent miasta.

Inwestycje na gdańskiej Zaspie

Skąd ten pośpiech? Plany dewelopera są napięte, bo część mieszkań, które zostaną dopiero zbudowane, już sprzedano! Przypomnijmy: kupił je Heimstaden Bostad, wiodąca europejska spółka z sektora nieruchomości na wynajem. Pod koniec czerwca ogłosiła ona zakup 2500 lokali mieszkalnych od Budimex Nieruchomości. Z tego pakietu aż 600 lokali deweloper ma wybudować właśnie na Jana Pawła II w Gdańsku. Ten projekt składa się z dwóch faz po ok. 300 lokali w każdej (łącznie 600 mieszkań, co odpowiada dwom budynkom bliźniaczym do tych, które Budimex na Zaspie już wybudował).

Mówiąc inaczej – mieszkania te znaleźć się mają w kolejnych budynkach, które firma Spravia wybuduje na pasie startowym. Dla pełnego obrazu sytuacji trzeba bowiem dodać jeszcze, że mniej więcej w tym samym czasie Budimex… sprzedał (za 1,5 mld zł) spółkę-córkę Budimex Nieruchomości, która od tego czasu już zmieniła nazwę na Spravia.

To największa transakcja w branży nieruchomości od wybuchu pandemii w Europie Środkowo-Wschodniej według oceny m.in. propertynews.pl. Nabywcą jest Cornerstone Partners, firma zarządzająca inwestycjami korporacyjnymi i nieruchomościowymi typu private equity, oraz Crestyl Group, czeski lider na rynku wielofunkcyjnych projektów nieruchomościowych. W transakcji uczestniczą też globalni inwestorzy finansowi. Tacy partnerzy mają wymagania.

Inwestycja na Zaspie nabiera dodatkowego rozmachu. Tym bardziej potrzebny jest deweloperowi aktualny plan zagospodarowania. Oba istniejące już budynki powstały bowiem na podstawie tzw. wuzetek, czyli decyzji o warunkach zabudowy. A warto przypomnieć, że jednym z postulatów Polskiego Ładu w dziedzinie budownictwa jest zlikwidowanie tej „protezy prawnej”, która pozwalała dotychczas budować na terenach, dla których aktualnego planu zagospodarowania nie było.

W przypadku Zaspy ostatni plan z 2004 roku (kiedy na pasie rządzili jeszcze handlujący w budkach kupcy) przewidywał powstanie obiektów handlowych. Już w momencie kupna tej działki Budimex deklarował zamiar budowy osiedla mieszkaniowego.

Pomysł budowania miast od środka kontra mieszkańcy starych dzielnic

Taka koncepcja zgodna jest z lansowanym w ostatnich latach trendem budowania miast do środka, co ma przeciwdziałać procesowi ich niekontrolowanego rozlewania się na okoliczne tereny (urban sprawl). Zwolennicy tej tezy argumentują, że w ten sposób miasta oszczędzają środki na rozbudowę infrastruktury (sieci komunalnych, dróg, układów komunikacyjnych), a ludzie przede wszystkim czas (który dojeżdżający z tych „wylanych” dzielnic spędzają w samochodach lub środkach komunikacji miejskiej).

To wszystko prawda, tyle że w tej sprawie głos zabierają również ci, którym zagęszczenie starych dzielnic się nie podoba, bo oni w nich już mieszkają. Im nowe inwestycje odbierają przestrzeń (wprawdzie z reguły niezagospodarowaną, ale wolną), korzystają natomiast z istniejącej infrastruktury miejskiej, powodując pogorszenie warunków (m.in. dotyczy to układów drogowych, komunikacji miejskiej).

To wówczas wybuchł konflikt z mieszkańcami gdańskiego osiedla Zaspa, reprezentowanych m.in. przez Stowarzyszenie na rzecz Zrównoważonego Rozwoju Zaspy Centralnej oraz Spółdzielnię Mieszkaniową „Młyniec". Poszło m.in. o skalę planowanej zabudowy. Budimex od początku stawia na intensywną, a więc wysoką zabudowę, 17-18 piętrową, podczas gdy najwyższe budynki na Zaspie to 11-piętrowe „szafy”.

Pochodną planów dewelopera jest liczba nowych mieszkań, które na pasie powstaną, oraz liczba nowych mieszkańców, którzy w nich zamieszkają. Mieszkańcy Młyńca zarzucali inwestorowi, że - etapując inwestycję - próbuje uniknąć konieczności wykonania prognozy oddziaływania na środowisko (w efekcie taka prognoza powstała). Jednocześnie postulowali m.in. by inwestor ograniczył gabaryty budowanych domów wielorodzinnych do 5 kondygnacji.

Taki warunek spełniły firmy deweloperskie, które już w tym rejonie budowały (PB Górski, Euro Styl). Na zdjęciach w naszej galerii widać te nowe inwestycje, odróżniające się od typowej zabudowy Zaspy. Schodziły one kaskadowo wysokością właśnie w kierunku pasa startowego. Tymczasem, według prezentowanego od 19 lipca br. nowego placu zabudowy, dwie części starej Zaspy zostałyby teraz przecięte pasem wysokich budynków, o które konsekwentnie walczył Budimex.

W 2018 roku doszło nawet do – powiedzmy to wprost – szantażu. Budimex postraszył niepokornych mieszkańców Zaspy (i nie tylko ich), że jak nie chcą mieć sąsiadów – to wróci do pierwotnej koncepcji wykorzystania pasa: zgodnie z obowiązującym planem miejscowym mogłyby tam powstać magazyn-hub, czyli punkt węzłowy zespołu hal magazynowych lub wielkopowierzchniowy kompleks handlowy.

- Podjęliśmy decyzję o rozpoczęciu rozmów z inwestorami i projektowaniu takiego założenia – informował na wówczas Andrzej Miś, ówczesny rzecznik Budimeksu. To wówczas deweloper otrzymał wspomniane już wuzetki na budowę dwóch pierwszych z planowanych wysokich budynków mieszkalnych, które dzisiaj są na ukończeniu. Ale, jak już wspomniałam, z kolejnymi pozwoleniami niezgodnymi z planem może być już problem, a planu nikt tak naprawdę realizować w jego pierwotnej postaci nie zamierza.

18-piętrowe budynki na Zaspie?

Fakt, że ostatnią prostą na tym, tak długim przecież dystansie, postanowiono rozegrać w gorącym (dosłownie i w przenośni) okresie wakacyjnym – sprzyja domysłom, że ma to ograniczyć protesty m.in. przeciwko kolejnym 18-piętrowym budynkom i skali „dogęszczenia” dzielnicy. Przypomnijmy: według ustaleń obowiązującego planu zagospodarowania wysoka zabudowa (do 55 m) miała być dopuszczalna tylko na obszarze o wielkości 5 proc. działki, będącej własnością dewelopera, obecna dopuszcza ją na całej długości działki wzdłuż ul. Hynka. Wystarczy popatrzeć na zdjęcia w galerii, jak zmieni to układ urbanistyczny (mówiąc wprost – zniszczy go) tej części dzielnicy.

Zainteresowani, czyli mieszkańcy Zaspy, sięgają po argument ekonomiczny: o ile prawie 6 lat temu deweloper mógł uzasadniać swoje wyliczenia ekonomicznie - aby odzyskać pieniądze zainwestowane w grunt i jeszcze zarobić musiał wybudować określoną liczbę mieszkań - to dzisiaj realia się zmieniły. Według projektu planu miałoby ich powstać ok. 1100. Mieszkania - zwłaszcza w tej lokalizacji - podrożały na tyle, że może dałoby się wkalkulować w ostateczny rachunek jakiś „wysokościowy” kompromis, gdyby miasto nie stanęło po stronie dewelopera, przeciw mieszkańcom Zaspy...

Jednak sprawą, która – nie tylko w kontekście sąsiedztwa – wzbudza najwięcej wątpliwości – jest „duża swoboda w kształtowaniu przestrzeni”. Dotyczy to m.in. budowy wygodnych, szerokich chodników dla pieszych, terenów zielonych, rekreacyjnych czyli tego, co decyduje o jakości przestrzeni mieszkalnej na osiedlu. Mówiąc w skrócie – w tym przypadku miasto stawia minimalne wymagania, pozostawiając deweloperowi swobodę decydowania o kwestiach dotyczących nie tylko jakości życia mieszkańców budynków, ale również – po raz kolejny zmarginalizowanych – ich sąsiadów. Otóż jeżeli decydujemy się na budowanie naszych miast w górę – to po to, by właśnie oszczędzać naturalne środowisko i jak najlepiej kształtować przestrzeń miejską.

Te zagadnienia obejmują m.in. propozycje legislacyjne Komisji Europejskiej „Fit for 55” Komisja Europejska zauważyła rosnący problem eksploatowania obszarów naturalnych, leśnych i rolnych pod budownictwo. Według proponowanego pakietu, europejskie miasta mają rozrastać się w górę, a nie wszerz jak dzieje się to do tej pory. – Co roku na terenie Unii Europejskiej pod budownictwo zagarniane jest 539 km kw. obszarów naturalnych, czyli więcej niż ma powierzchnia Malty. Jeżeli zaczniemy budować nasze miasta w górę, to ochronimy tkankę naturalną i obniżymy emisję gazów – twierdzi Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. To nawiązanie do teorii, głoszonej m.in. przez Dawida Libeskinda, architekta o międzynarodowej renomie: budujmy w górę, ale po to, by wokół stworzyć zieloną otulinę.

Dla dotychczasowych (i przyszłych) mieszkańców Zaspy rezygnacja (praktycznie) z wymagań, dotyczących np. odpowiedniego ocienienia wszystkich traktów pieszych zielenią (drzewami) powinna być priorytetowa zwłaszcza właśnie teraz, po fali upałów jakie przeżyliśmy w tym roku. Warto przypomnieć badania temperatury na chodniku dla pieszych przy nowym kompleksie przy ul. Rajskiej, jakie zrobiono kilka tygodni temu: panowały tam upały jak na pustyni. Otóż podczas uroczystego otwarcia tej inwestycji rozmawiałam z projektantami z pracowni JEMS Architekci, czyniąc im zarzut z braku zieleni. Odpierali moje argumenty powołując się na… plan zagospodarowania.

Po fakcie odium spada na dewelopera. W przypadku Rajskiej, jak zapewniali projektanci, wcale nie dążył on do ograniczania zazielenienia okolicy, ba, został nawet w tych dążeniach zastopowany.

Natomiast ograniczenia dotyczące zieleni w nowym planie zagospodarowania Zaspy (np. w planie nie zostały wydzielone żadne obszary zwartej zieleni w formie parku czy skweru)wprowadzono przychylając się do koncepcji dewelopera.
Proponuję po raz kolejny spojrzeć na zdjęcia w naszej galerii: widać na nich skrawek zagospodarowanej zieleni pomiędzy nowymi budynkami.

Gdańsk to już dzisiaj ogarnięty coraz większą betonozą, co niedawno przyznał w wywiadzie dla Dziennika Bałtyckiego architekt miejski, znakomity urbanista prof. Piotr Lorens. Do 30 sierpnia nie tylko mieszkańcy Zaspy mogą wyrazić swoje zdanie na temat planu zagospodarowania dawnego pasa startowego.

Na koniec chciałabym wrócić jeszcze do transakcji sprzedaży Budimeksu Nieruchomości. Nabywca - Cornerstone Partners, firma zarządzająca inwestycjami korporacyjnymi i nieruchomościowymi typu private equity, oraz Crestyl Group, czeski lider na rynku wielofunkcyjnych projektów nieruchomościowych tworzą jeden z funduszy, które wchodzą na polski rynek, kupując już nie pojedyncze projekty pod wynajem, ale całe firmy deweloperskie. Ich celem jest stworzenie zasobów mieszkaniowych na dużą skalę.

Jeszcze kilkanaście lat temu, gdy tworzono Fundusz Mieszkań na Wynajem (Bank Gospodarstwa Krajowego) pozyskanie takich inwestorów postrzegane było jako lekarstwo na drożyznę na rozproszonym rynku najmu, zdominowanym przez właścicieli indywidualnych. Według założeń fundusze kupowałyby dużo, wynajmowały tanio. Niestety, okazało się, że stało się odwrotnie: dotychczas fundusze kupowały mało za to wybierały inwestycje z najwyższej półki (bo te nie schodziły deweloperom „od ręki” i skłonni byli do rabatów przy zakupach pakietowych) i wynajmowały drogo. W przypadku sektora popularnego polscy deweloperzy nie byli zainteresowani transakcjami pakietowymi, bo mogli bez problemów sprzedawać mieszkania klientom indywidualnym, którzy nie mają takiej siły przebicia w negocjacjach cenowych. Dlatego fundusze, które coraz bardziej zainteresowane są polskim rynkiem (gdzie ceny są ciągle niższe niż w większości krajów Europy, a popyt niezaspokojony) doszły do wniosku, że skoro nie mogą kupić tylu mieszkań, na ile mają apetyt, to je sobie wybudują, kupując w tym celu firmy deweloperskie, działające już na polskim rynku.

Pod koniec 2019 roku niemiecki deweloper firma TAG Immobilien za 85 mln euro kupił wrocławską firmę Vantage Development. Według przedstawionych wówczas planów zamierza wybudować 10 tys. mieszkań na wynajem zamierza wybudować. Warto wspomnieć o tej transakcji i jej uczestnikach m.in. z tego względu, że to właśnie firma Vantage przed miesiącem kupiła od Polskiej Spółki Gazownictwa teren dawnej gazowni na granicy gdańskiego Śródmieścia i Młodego Miasta, u ujścia Motławy do Martwej Wisły. W przetargu wystartowało dziesięciu oferentów, cena wywoławcza działkę za o powierzchni 4,72 ha wynosiła 45,65 mln zł, została ostatecznie przebita prawie pięciokrotnie. Vantage Development kupił ją ostatecznie za 222,5 mln zł. To pokazuje skalę środków, jakimi dysponują wchodzące na polski rynek fundusze: za jedną działkę w Gdańsku zapłacono prawie 60 proc. kwoty, za którą niespełna dwa lata temu kupiono całą firmę.

Nadzieje, że deweloperzy na takich terenach jak Zaspa czy działka po gazowni będą budować tanie mieszkania na wynajem dla Kowalskiego, którego nie stać na kredyt na własne M - można między bajki włożyć. Inwestorzy instytucjonalni stawiają na mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach i chcą osiągnąć maksymalną stopę zwrotu, ograniczając do minimum koszty.