Oczywisty wniosek pani minister: Mieszkanie Plus wybudują deweloperzy. W styczniu poznamy nowe reguły gry. Ale co później z czynszami?

Polnord SA, Waryński SA Grupa Holdingowa oraz fundusz PFR Nieruchomości SA podpisały list intencyjny w sprawie współpracy przy realizacji programu Mieszkanie Plus, zakładającego budowę dostępnych cenowo mieszkań na wynajem.

PFR Nieruchomości to taka protezka programu Mieszkanie Plus, działa na zasadach komercyjnych, bez angażowania pieniędzy podatników. Misją tej spółki jest zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem, także dla słabiej uposażonych rodzin. Inaczej mówiąc te mieszkania budują już teraz deweloperzy. W ramach komercyjnej części programu to właśnie lokalna firma deweloperska realizuje inwestycję w Gdyni Kaczych Bukach, w ramach programu Mieszkanie Plus, na razie z dość dużym poślizgiem.
Zarówno Polnord jak i Grupa Waryński są natomiast firmami z bogatą przeszłością na rynku budowlanym, członkami Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Nie są zresztą pierwszymi deweloperami, podejmujący współpracę z Polskim Funduszem Rozwoju.

Mieszkanie Plus.Różnica jest jednak w skali

W założeniu w ciągu dwóch lat wspólne przedsięwzięcie ma osiągnąć możliwość operacyjną wybudowania nie mniej niż 1000 lokali.
Polnord i Waryński powołają w tym celu konsorcjum, które stanie się partnerem inwestycyjnej części programu i wypracują model ramowej współpracy na przyszłość. Deweloperzy ustalą także zasady powołania i funkcjonowania wspólnej celowej spółki serwisowej, służącej obsłudze w zakresie najmu i zarządzania obiektami mieszkalnymi. Dzieje się to w momencie, gdy po ponad 4 latach dreptania w miejscu nawet nowa pani minister przyznaje, że dotychczasowa realizacja rządowego programu skończyłą się fiaskiem. W związku z tym pada obietnica, że teraz tanich mieszkań na wynajem rząd wybuduje nie sto, a... dwieście tysięcy. Rękoma deweloperów. Tylko czy uda się ich do tego namówić, skoro program miał być, pamiętajmy, batem na ich pazerność i finansowe rozpasanie. W 2015 roku słyszeliśmy przecież, że można mieszkanie wybudować za połowę ceny, jakie deweloperzy wówczas żądali ( i to w raczej tańszych lokalizacjach).

Całe Mieszkanie Plus trafiło - po zmianach w rządzie - w ręce minister rozwoju Jadwigi Emilewicz. Wiadomo, gdzie diabeł (i premier, który deklarował pieczę nad strategicznym rządowym programem) nie może - tam babę pośle. Pani minister wystartowała z trzeźwym i dla wielu oczywistym wnioskiem:
- Nie mamy wyjścia. Jeśli chcemy udostępnić więcej mieszkań dostępnych cenowo, bez współpracy z deweloperami nie uda nam się tego osiągnąć - powiedziała. Szefowa resortu w styczniu przedstawi korektę programu Mieszkanie Plus”.

Mieszkanie Plus. Kto, z kim, w jakim celu

PFR Nieruchomości SA jest spółką zależną Polskiego Funduszu Rozwoju - grupy instytucji finansowych i doradczych dla przedsiębiorców, samorządów i osób prywatnych inwestującej w zrównoważony rozwój społeczny i gospodarczy kraju. Ma wzmacniać potencjał ogólnopolskiego rynku mieszkaniowego poprzez realizację inwestycji o istotnym znaczeniu dla lokalnych społeczności.
Polnord SA jest jedną z największych i najbardziej doświadczonych na rynku budowlanym i deweloperskim firm w Polsce. Wprawdzie notowaną na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, ale od jakiegoś czasu w opałach, brzmi przekaz branżowy. Spółka jest jednak właścicielem największego spośród polskich deweloperów banku ziemi, co pozwala na powstanie blisko 1 miliona metrów kw. powierzchni mieszkalnej i użytkowej. Firma realizuje inwestycje w Warszawie, Łodzi, Olsztynie, Szczecinie i - last but not least - w Trójmieście, gdzie niegdyś powstała.
Waryński SA Grupa Holdingowa to grupa kapitałowa działająca na rynku deweloperskim i zarządzania nieruchomościami. W skład holdingu wchodzą spółki powołane w celu realizacji inwestycji mieszkaniowych i biurowych oraz spółka kontynuująca tradycję marki w sektorze maszyn budowlanych. Firma realizuje inwestycje w Warszawie i (pierwszą - Atol) Trójmieście.

Mieszkanie Plus. Rząd ma ziemię i władzę

To jedna z kart atutowych. Wprawdzie w ciągu czterech minionych lat nie udało się zbudować wielu mieszkań, ale stworzono Krajowy Zasób Nieruchomości, do którego trafiły zewidencjonowane przez spółki Skarbu Państwa, m.in. kolej oraz armię działki. Wprawdzie nie na wszystkich można mieszkania budować, ale na części na pewno. To może być marchewka dla tych deweloperów, którym rozpaczliwie brakuje ziemi.
Drugą może być prawie zapomniane lex deweloper, czyli ustawa, która pozwala budować tam, gdzie dotychczas nie było wolno. Miasta i gminy broniły się przed nią dotychczas dosyć skutecznie, ale można im przykręcić śrubę i wytrącić broń z ręki (co się już częściowo stało). To handel wymienny: tańsze grunty za część wybudowanych mieszkań.

Problemem może być jednak proponowane lekarstwo. Rząd (KZN, samorządy) sprzedadzą taniej ziemię, a w zamian dostaną część mieszkań w wybudowanych przez deweloperów budynkach, dla lokatorów komunalnych. Z rozmów w branży można wywnioskować, że na taki system, znany np. z Francji, mogliby oni przystać, zapewne żądając jeszcze usprawnienia administracyjnych procedur, które obecnie skutecznie hamują proces inwestycyjny. Tylko co dalej? Deweloperzy wybudują, część sprzedadzą, część przekażą gminie, powstanie wspólnota i...
To ona będzie miała potem problem. Bo już teraz część tych, którzy sami sobie mieszkania kupili - nie reguluje w terminie czynszów i utrzymują ich - czujących się bezkarnie - sąsiedzi z zawiązanych wspólnot. Porozmawiajcie z zarządcami! Problem powoli narasta. Gdyby 30 proc. mieszkań w budynku zajmowali lokatorzy komunalni - mogłoby być jeszcze gorzej. Wystarczy spojrzeć na ostatnie dane GUS. Dzieje się coś złego. Coraz więcej osób nie płaci czynszów, ale to lokatorzy mieszkań komunalnych przyczynili się w ostatnich 3 latach do ogromnego wzrostu zadłużenia czynszowego. Czy kupujący - dla siebie, na kredyt i z zobowiązaniem na kawał życia - nowe mieszkania zdecydują się ulokować pieniądze u tych deweloperów, którzy pójdą na taki układ i zecydują się na udział w programie Mieszkanie Plus? Czy - dowiemy się w styczniu - będzie to ich obligatoryjny obowiązek, a nie kwestia wyboru. A co wówczas z luksusowymi inwestycjami? Czy w ramach egalitaryzmu też będzie ich to dotyczyło, czy ten segment pierwotnego rynku nieruchomości stanie się drogą ucieczki od takiego zagrożenia?

Mieszkanie Plus. Czynszowy problem narasta

Z ostatniego raportu GUS, na potrzeby którego poddano analizie połowę, a więc 7,5 mln z 14,6 mln istniejących mieszkań, wynika, że wraz z odsetkami lokatorzy nie zapłacili około 6,5 mld zł zaległych opłat czynszowych W ciągu dwóch lat - od 2016 do 2018 r. - kwota ta wzrosła o niemal 2 mld zł, czyli prawie połowę. Czynsz nie jest płacony w co czwartym lokalu.
Co szczególnie istotne - długi przyrosły wyłącznie za sprawą niesolidności lokatorów mieszkań komunalnych, gdzie wzrosły o prawie 100 procent z 2,2 mld zł do 4,2 mld zł!
W przypadku mieszkań o innych formach własności, jak podaje GUS, długi zwiększyły się nieznacznie, a w spółdzielniach mieszkaniowych nawet spadły z 1,2 mld zł do 1,1 mld zł.

- Biorąc pod uwagę, że doszło do tego w warunkach bardzo niskiego bezrobocia, poprawy płac i sporych wpływów do portfeli Polaków ze strony programów socjalnych, skala wzrostu zaległości zaskakuje i daje do myślenia o powodach nie regulowania zaległości - mówi Sławomir Grzelczak, prezes BIG InfoMonitor. Raport BIG InfoMonitor precyzuje, dlaczego część dłużników nie płaci. Bo brakuje nacisku!

Zaskakująca jest bezradność zarządców w egzekwowaniu tych należności. Jednym ze sposobów egzekwowania długów jest m.in. zgłoszenie ich do istniejących rejestrów. Już wysłanie jednego monitu spoza spółdzielni mieszkaniowej (te sformułowania naprawdę brzmią groźnie) - zmniejsza zadłużenie o połowę - twierdzą autorzy raportu. Tymczasem np. w Rejestrze Dłużników BIG InfoMonitor widnieje obecnie 166,2 mln zł zaległości czynszowych mieszkańców i firm. Przez rok kwota wzrosła o niemal 31 mln zł, jednocześnie wiele milionów złotych z rejestru zostało wykreślonych po tym, jak dłużnicy uregulowali dług. W ciągu ostatnich 12 miesięcy największy spadek zaległości czynszowych miał miejsce w grudniu ubiegłego roku, zaś najwyższy wzrost w październiku br. Trzeba tu zaznaczyć, że od spłaty zaległości do wykreślenia dłużnika z rejestru zgodnie z prawem może upłynąć do 21 dni. Przeciętnie jedna osoba wpisana do rejestru z powodu niepłacenia czynszów ma do zwrotu ponad 17,2 tys. zł. Przy średniej kwocie czynszu za mieszkanie o pow. 40 m kw. w wysokości 404 zł, daje to 43-miesięczne zaległości.

Mieszkanie Plus. Pomorscy rekordziści

Rekordy Polski to 177 miesięcy niepłacenia w Katowicach i 77 na Mazowszu. W tym pierwszym przypadku oznacza to, ze dłużnik nie płaci czynszu od... 15 lat. I nadal mieszka w lokalu!
Na naszą prośbę BIG InfoMonitor podał dane z Pomorza. Z Gdańska zgłoszono do rejestru tylko 25 dłużników: ich łączne zaległości to 276 693 zł, z Gdyni na czarnej liście znalazło się 11 z kwotą zadłużenia 102 060 zł, co oznacza że średnie zadłużenie na osobę sięga ok. 10 tys. zł. Natomiast z Wejherowa wpisano na nią 9 osób, które mają czynszowe zaległości w wysokości 17 278 zł, a więc niespełna 2 tys. zł. na osobę.
Oto rekordziści indywidualnie: mieszkanka Gdańsk (52 lata) ma 73 670 zł zaległych opłat czynszowych wraz z odsetkami, druga na liście (48 lat) - 28 704 zł. W Gdyni rekordzistą jest mężczyzna (54 lata) - 36 060 zł zadłużenia, kolejna osoba na liście (kobieta, 42 lata) - ma dług o ponad połowę mniejszy 16 757 zł. I tutaj dla porównania właczono do rankingu mieszkanki Wejherowa (44 i 63 lata): w tym towarzystwie są prawie niewinne: 3465 zł i 2190 długu. Ale to oznacza, że ta pierwsza ma do spłacenia prawie roczny czynsz!

Mieszkanie Plus. W Gdańsku już próbowali kooperować z deweloperami

Mało kto już dzisiaj pamięta, że w czasach poprzedniego dołka w cyklu koniunkturalnym na rynku nieruchomości władze Gdańska zaproponowały deweloperom namiastkę Mieszkania Plus. Miał być to program budowy 1000 mieszkana miejskich gruntach, ktore zasiedliliby m.in. gdańszczanie uprawnieni do lokali komunalnych. Niestety, oferta ze strony samorządu nie spotkala się z życzliwym zainteresowaniem, mimo że dla niektórych firm mógłby być to sposób na przetrwanie. Już wówczas deweloperzy wyrażali bowiem obawę przed tym, czy znaleźliby chętnych na komercyjną część oferty z jednej strony, a z drugiej wskazywali na brak instrmentów prawnych do egzekwowania zaległości czynszowych. Teraz w ramach solidaryzmu społecznego (niestety, wymuszonego) płacą je współczłonkowie wspólnot.
Ciągle pokutują u nas - i to na wszystkich poziomach - dwa mylne założenia. Pierwsze: mieszkanie komunalne to synonim mieszkania socjalnego i z góry możemy założyć, że ten kto dostał je za darmo - prędzej czy później uzna, że za darmo może również mieszkać. I drugie: że ten, kto mieszkanie kupił - za własne lub pożyczone pieniądze - będzie zawsze solidnie płacił nie tylko raty, ale również czynsz.

Naprawdę, z ciekawością czekam na styczniową prezentację pomysłu na Mieszkanie Plus. Gorzej jak jest, być już chyba nie może. Czy będzie lepiej?