W Gdańsku mieszkania potaniały, w Sopocie i Gdyni podrożały

Opracowanie przygotowała firma doradcza Expander na bazie ofert serwisu Szybko.pl. Jednak - jak zauważają eksperci - nawet 20-procentowe spadki cen (a tych nie ma wiele) w przypadku pojedynczych danych, nie wpłyną w znacznym stopniu na ostateczny wynik. Poza tym jest wiele nieruchomości, które utrzymują swoje ceny a także takie, których ceny nadal rosną.

Większe ruchy cenowe widać w przypadku danych bardziej szczegółowych: cen w dzielnicach, czy też zmianach cen w zależności od wielkości mieszkania.

Analizując zmiany średnich cen oraz przypadki konkretnych nieruchomości można powiedzieć, że obecne spadki cen dotyczą w przeważającej mierze "nieruchomości z problemem", czyli wybudowanych w kiepskiej technologii, nieatrakcyjnie położonych (np. na zapleczu dużego supermarketu).

Nawet w jednej dzielnicy cena mieszkania w bloku z wielkiej płyty mogła spaść o 15% w porównaniu z zeszłym rokiem, a małe mieszkanie w kameralnym bloku mogło w tym czasie zyskać na wartości. Można prognozować, że wysokie obniżki rzędu 10-20% nadal będą dotyczyć głównie najmniej atrakcyjnych ofert. Natomiast mieszkania wybudowane i wykończone w dobrym standardzie, atrakcyjnie zlokalizowane - będą znajdowały nabywców, bez potrzeby obniżania ceny o 5 czy 10%.

II kwartał 2008 to kolejny okres, w którym ceny na rynku nieruchomości spadały. Nie działo się tak jednak we wszystkich 15. analizowanych miastach. W 5. spośród nich średnia cena wzrosła, w tym - aż w dwóch, tworzących aglomerację trójmiejską! Były to bowiem Olsztyn, Toruń, Szczecin, Łódź, Gdynia i Sopot. Charakterystyczny jest zwłaszcza przypadający na okres II a także III kwartału wzrost cen w Sopocie. Tym razem średnie ceny wzrosły aż o 4,2% w stosunku do 10 592 złotych za metr w marcu 2008.

Jest to, charakterystyczne dla miejscowości turystycznych, zjawisko wzrostu zainteresowania nieruchomościami w sezonie letnim ze strony osób przyjeżdżających do tych miast w celach rekreacyjnych, a więc wzrostu popytu prowadzącego do wzrostu cen. Szczególnie widoczne jest ono na tle wysokich cen w Sopotu.

W Toruniu ceny rosną nieprzerwanie od momentu, kiedy rozpoczęliśmy ich monitorowanie w serwisie Szybko.pl, czyli od kwietnia 2007. Był to stabilny wzrost o kilkanaście do kilkudziesięciu złotych miesięcznie. W czerwcu cena średnia osiągnęła poziom niemal 5 tysięcy złotych za metr i można przewidywać, że zatrzyma się na poziomie zbliżonym do tych 5 tysięcy. W Olsztynie po kilku miesiącach spadków w czerwcu nastąpił skok ceny o 5%, skutkiem czego zbliża się ona do poziomu z początku roku 2008.

Procentowe spadki, które miały miejsce w II kwartale nie przekroczyły poziomu 3%. Najmniej obniżyły się średnie ceny w Opolu (o 0,34%) i we Wrocławiu ( o 0,8%). Średnio we wszystkich miastach cena metra kwadratowego spadła o 1,3%.
W II kwartale wystąpiło zjawisko, które może optymistycznie nastrajać sprzedających. W porównaniu z I kwartałem skrócił się okres, w którym ogłoszenie znajdowało się w serwisie www.szybko.pl, a więc domyślnie czas, w którym nieruchomość została sprzedana.

Na początku 2008 roku średnia dla 6 miast (Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław i Gdańsk) wynosiła 34 dni, teraz jest to już 30 dni. Najszybciej sprzedają się mieszkania 2- i 3-pokojowe, następnie kawalerki. Najdłużej na nabywców czekają mieszkania 4-pokojowe.

Jeśli chodzi o poszczególne miasta to w najkrótszym czasie znajdują nabywcę mieszkania we Wrocławiu: kawalerki i 3 pokojowe w ciągu 19 dni. Także w Krakowie mieszkania sprzedają się szybciej niż w pozostałych dużych miastach: średnio oferta jest aktywna przez 23 dni, dłużej bo 25 dni czekają na nabywcę kawalerki, najkrócej 20 dni mieszkania 3 pokojowe. Najdłuższe terminy dotyczą - uwaga - Gdańska i Poznania. W Gdańsku oferta mieszkania 4-pokojowego jest aktualna średnio przez 50 dni. Gdańsk również jako jedyne miasto odnotował wydłużenie okresu, przez który oferty były aktywne w serwisie: z 31 dni na początku roku do 38 w II kwartale.

Średnia cena 1 m kw. w II kwartale - marzec, kwiecień, maj

Sopot 11 201, 11 442, 11 044
Warszawa 8 850, 8 840, 8 794
Kraków 7 787, 7 792, 7 716
Wrocław 7 082, 7 103, 7 080
Gdynia 6 678, 6 721, 6 863
Gdańsk 6 516, 6 551, 6 531
Poznań 6 156, 6 179, 6 128
Olsztyn 4 924, 4 919, 5 206
Szczecin 5 216, 5 159, 5 077
Lublin 4 921, 4 997, 4 957
Toruń 4 810, 4 755, 4 944
Białystok 4 716, 4 531, 4 501
Łódź 4 481, 4 342, 4 462
Opole 4 413, 4 471, 4 438
Katowice 4 356, 4 384, 4 233

* Średnie ceny metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym w największych polskich miastach (w zł).
Źródło "Raport Szybko.pl i Expandera"

Gdański rynek wtórny w liczbach

Średnia cena w Gdańsku na koniec II kwartału 2008 wynosi 6531 złotych. Kwartalny spadek wyniósł 1,7%, co w wartościach bezwzględnych oznacza 114 złotych. Od czerwca 2007 roku średnia cena w Gdańsku spadła o 1%

W II kwartale na wartości zyskały jedynie mieszkania 5-pokojowe, niewiele, bo tylko o 0,55%. Nieznacznie o 0,9% spadła cena kawalerek, 2-pokojowe staniały o prawie 3%, 3-pokojowe o 3,6%, a 4-pokojowe o 1,57%.

II kwartał przyniósł po raz kolejny wzrost liczby ofert tańszych od średniej dla całego miasta. 17,5% to mieszkania tańsze niż 6 tysięcy za metr. Większość ofert, prawie 52% mieści się w przedziale pomiędzy 6 a 7 tysięcy. Ponad 13% ofert jest zdecydowanie tańsza od średniej rynkowej, czyli mniej niż 6 tysięcy za metr. Najwięcej, bo 49,5% ogłoszeń ma cenę pomiędzy 6 a 7 tysięcy. Ponad 30% kupujących żąda za swoje mieszkania więcej niż 6531 złotych.

Najdroższymi dzielnicami w Gdańsku są Oliwa, Śródmieście i Wrzeszcz, gdzie w II kwartale cena przekroczyła 7 tysięcy za metr.

W dwóch gdańskich dzielnicach: Chełmie i Żabiance średnia cena nie zmieniła się w ciągu ostatnich 3 miesięcy. Na Przymorzu, we Wrzeszczu i w Śródmieściu ceny ofertowe wzrosły o około 2%. W pozostałych dzielnicach należy odnotować spadki. Największe -6,8% na Zaspie, -9,1% w przypadku Piecków, 6,1% w Oliwie.

Średnia cena metra kwadratowego w dzielnicach Gdańska w II kwartale 2008 (w zł)
Brzeźno 6711
Chełm 6185
Oliwa 7132
Orunia 6140
Osowa 6310
Piecki 5864
Przymorze 6811
Siedlce 6101
Śródmieście 7591
Suchanino 6222
Wrzeszcz 7021
Zaspa 6219
Żabianka 6778

Źródło "Raport Szybko.pl i Expandera"